Actul de dobandire al bunului imobil de catre vanzator
Acest act atesta existenta dreptului de proprietate asupra bunului imobil. Poate fi dupa caz: actul de vanzare-cumparare, certificatul de mostenitor, contractul de donatie, contractul de schimb, sentinta civila, contractul de construire.
Pentru imobilele cumparate de la stat:
1. Imobilul a fost cumparat de la stat inainte de 1989 - contractul de construire, procesul verbal de predare-primire a imobilului, titlul de proprietate eliberat de Administratia financiara, incheierea de radiere a inscriptiei ipotecare, pe care CEC-ul a luat-o la semnarea contractului de vanzare-cumparare (daca acesta a fost cumparat cu plata in rate). Daca imobilul a fost achitat integral si nu a fost radiata inscriptia ipotecara, depuneti o cerere prin care sa solicitati la CEC (avand contractul de construire in original la dvs) eliberarea unei adeverinte din care sa rezulte ca imobilul a fost achitat integral si acordul CEC-ului pentru radierea inscriptiei ipotecare. Termenul de eliberare este intre 3 si 7 zile. Radierea inscriptiei ipotecare se va efectua la biroul de carte funciara.
2. Imobilul a fost cumparat de la stat dupa 1989 - act de vanzare-cumparare, procesul verbal de predare-primire a imobilului, dovada achitarii integrale a apartamentului din partea societatii creditoare, daca plata s-a facut in rate. Daca plata ratelor s-a facut cu imprumut de la CEC, atunci este necesara si incheierea de radiere a inscriptiei ipotecare pe care CEC-ul a luat-o la semnarea contractului de vanzare-cumparare.
Certificatul fiscal.
Certficatul fiscal atesta faptul ca proprietarul figureaza pe rolul administratiei financiare cu imobilul respectiv si ca impozitele sunt achitate la zi. Actele necesare eliberarii acestui certificat fiscal sunt urmatoarele :
- cerere (formular tip);
- act de identitate (original şi fotocopie);
Daca e cazul , trebuie sa aveti la dvs in original si copie: certificat de moştenitor, certificat de deces , certificat de naştere ,certificat de casatorie , sentinta de divort.
Certificatul fiscal se elibereaza prin compartimentul registratura al directiei de taxe si impozite din sectorul de care apartineti.
Certificatul se elibereaza personal proprietarului pe baza actului de identitate, fie de un reprezentant in baza unei procuri notariale sau imputerniciri avocatiale. Pentru persoanele din strainatate, procura trebuie sa fie întocmita la Ambasada sau Consulatul Romaniei.
Certificatul fiscal este valabil doar 30 de zile de la eliberare! Daca cererea a fost depusa dupa data de 25 a lunii, certificatul este valabil pana la sfarsitul lunii urmatoare.
Adeverinta asociatia de proprietari daca imobilul care se vinde face parte dintr-un condominium
Este un formular standard care atesta ca nu aveti datorii catre asociatie. Adeverinta trebuie completata in 3 exemplare de catre administrator si de catre presedintele Asociatiei de Proprietari (semnat, stampilat si numele in clar). Va fi insotita de o copie dupa ultima lista a cotelor de la intretinere (care sa aiba stampila asociatiei in original) si o copie a ultimei chitante care atesta plata acestor cote. In final, adeverinta trebuie vizata la primaria de sector.
Intabularea, extrasul de Carte Funciara.
Intabularea reprezinta inscrierea imobilului in Cartea Funciara a dreptului de proprietate si celorlalte drepturi reale asupra unui imobil.
Cererea tip de înscriere în cartea funciară (intabularea) se depune la Biroul de Carte Funciara in raza judetului de care apartine imobilul, alaturi de urmatoarele acte:
- Documentatia cadastrala (efectuata de o persoana fizica sau juridica autorizata pentru executia acestui tip de lucrari. Este necesar sa puneti la dispozitie expertului cadastral o copie dupa actul de identitate, dupa actele de proprietate si schitele aferente , in masura in care acestea exista);
- copii dupa actele de identitate ale proprietarilor;
- copie legalizata dupa actul de proprietate (in cazul unei sentinte legalizarea se face de catre judecatoria care a pronuntat hotararea si nu de catre un birou notarial);
- schita apartamentului in cazul in care exista;
- planuri 1:500, planuri 1:2000;
- declaratie tip privind identificarea limitelor proprietatii pentru care se executa masuratorile – pusa la dispozitie de catre expertul autorizat;
- certificat fiscal pentru compartimentul registratura al directiei de taxe si impozite din sectorul de care apartineti
La momentul vanzarii veti avea nevoie si de Extrasul de Carte Funciara (care certifica toate datele de identificare si situatia juridica actuala a imobilului), care se poate obtine doar de catre notar (!) pe baza dovezii de intabulare. Atentie! Cand sunteti pregatit cu toate actele mentionate mai sus, trebuie sa va adresati biroului notarial (unde se va semna contractul de vanzare-cumparare) pentru eliberarea extrasului de carte funciara. Atunci va trebui sa depuneti : dovada intabularii imobilului (incheierea de admitere a intabularii), copie act de proprietate, copie acte de identitate proprietar si cerere tip -aceasta cerere va va fi pusa la dispozitie de catre cabinetul notarial.
Pentru a putea vinde imobilul aveti nevoie de un Extras de Carte Funciara. Acesta se poate obtine doar de catre notar pe baza dovezii de intabulare. Dovada de intabulare o poate obtine inginerul cadastral pentru dumneavoastra, dar pentru eliberarea acesteia trebuie sa aveti realizata documentatia de cadastru.
Poate parea complicat, insa exista si o cale simpla: daca aveti nevoie de cadastru, apelati la un inginer cadastral. Dupa aceea, tot acesta va va obtine si dovada intabularii. Cu aceasta va duceti la notar si notarul va solicita Extrasul de Carte Funciara. Fara acest act nu va puteti vinde casa.
Extrasul de carte funciara certifica toate datele de identificare si situatia juridica actuala a imobilului:
1. Descrierea imobilului
2. Numele si prenumele proprietarilor
3. Actele in baza carora acestia au dobandit proprietatea
4. Sarcinile bunului: ipoteci, comandamente, interdictii de instrainare, privilegii etc.
Extrasul de carte funciara se elibereaza catre de Biroul de Carte Funciara in baza actelor de proprietate care au fost intabulate in Cartea Funciara a imobilului. Pentru eliberarea acestuia trebuie sa va adresati biroului notarial unde se va semna contractul de vanzare-cumparare si unde trebuie sa depuneti :
- dovada intabularii imobilului - inginerul cadastral va poate ajuta sa o obtineti
- copie act de proprietate
- copie acte de identitate proprietar
- cerere tip - aceasta va va fi pusa la dispozitie de catre cabinetul notarial
Acest extras de carte funciara se elibereaza numai delegatilor notariali, la cererea clientilor si are un termen de valabilitate de 5 zile de la data depunerii, timp in care nu se poate elibera un alt extras de carte funciara pentru acelasi imobil. Astfel, este exclusa vanzarea imobilului de doua ori. Dupa depunerea cererii mai dureaza 1-2 zile obtinerea lui.
Aspecte importante:
- Notarul are posibilitatea de a aplica o reducere a onorariului perceput pentru autentificarea actelor redactate de un avocat.
- Taxele si onorariul notarului/avocatului sunt suportate de cumparator, daca partile nu se inteleg altfel.
- Chiar daca redactarea actului se face de catre notar sau avocat, este recomandabil ca partile sa se uite atent pe document.
- Este necesara imputernicirea legalizata de la coproprietari (cand acestia exista si nu sunt prezenti)
- Contractul si plata se fac numai in prezenta notarului!!!!
- La semnarea actului de vanzare-cumparare taxele platite vor fi: taxa de timbru (variaza in functie de locuinta), timbrul judiciar, onorariul notarului.
- Imobilele dobandite in baza legii 112/1996 se pot vinde la expirarea a 10 ani de la dobandire insotite de doua adeverinte scoase de la primarie (A.F.I)